top of page

EVERGRANDE NON LA NUOVA LEHMAN BROTHERS E NON UN NUOVO 2008... Allora di cosa si tratta?

Updated: Aug 21, 2023

Potremmo avere di fronte un nuovo 2007 e un nuovo cigno nero per i mercati mondiali proveniente ancora dalla Cina dopo il Covid-19...Ma analizziamo meglio la situazione


Evergrande è una grossa holding che si occupa di edilizia. Prima della caduta delle sue azioni del -90% da luglio 2020 questa compagnia era fra le prime 3 della Cina. Questa società ha 305 miliardi di debito ad oggi è in “default tecnico” in quanto non ha in cassa l’ammontare necessario per pagare gli interessi e visto il dissesto che sta affrontando banche e creditori sono reticenti a dargli ancora fiducia e il governo è intervenuto creando un tavolo fra banche e amministratori di Evergrande per trovare una soluzione.

Questo caso dalla stampa mondiale è stato visto come il default di Lehman Brothers per via delle forti immagini provenienti dai quartieri generali della società presi di mira dai piccoli obbligazionisti e da coloro che dovevano ancora ricevere quelle case in via di completamento.

Tuttavia non ha molto a che vedere con la crisi della banca americana in quanto in questo caso stiamo parlando di un settore diverso, un quantitativo di debito molto minore e almeno all’apparenza non sembra esserci un problema di moral azard e di rischio sistemico da parte di un intero comparto…

Almeno questo è quello che appare fino ad ora. Negli ultimi mesi alla costante ricerca di opportunità ci siamo fermati per analizzare in dettaglio il mercato dei REITS (dei fondi immobiliari cinesi) al fine da capirci di più.

In primis c’è da sapere che l’edilizia nell’economia cinese vale ¼ del suo PIL, una quota immensa dovuta dal fatto che negli ultimi 20 anni la post industrializzazione Cinese, sorretta da una forte espansione dell’economia del “dragone” ha reso necessario nuove infrastrutture, edifici economici, commerciali e abitativi. Ecco perché nel corso di pochi anni abbiamo assistito alla nascita di nuove città dal nulla o alla ricostruzione di aree abitative a bassa intensità con grattacieli in stile New York. E quando mancava la terra per costruire si è arrivati a ideare isole artificiali come ad Hong Kong e Macao.

Insomma un paradiso avveniristico… o forse no, considerando che ad oggi un appartamento in una delle metropoli cinesi costa circa 67 volte uno stipendio annuo e un affitto circa 1300 dollari a fronte di soli 1400 dollari di stipendio medio di un lavoratore cinese.

Ma questo non è nulla…

Quello che si evince dall’analisi dei principali attori del mercato cinese, riportati nella tabella sottostante, è inquietante!

Queste compagnie in 20 anni hanno avuto un tasso di crescita a doppia cifra con ROE superiori al 30% e divide yield del 25%. Sfruttando l’espansione del mercato, l’aumento dei prezzi e della domanda, le pratiche di monopolio delle aree extra urbane e facendo ricorso massivamente al debito si sono potute permettere di rendere i loro fondatori miliardari e così come gli altissimi dividendi lasciati agli azionisti.

Ma qualcosa sembra essersi rotto nel 2019, seguito poi nel 2020 dall’interruzione dei lavori a causa del “lock down” aggravato dalla scarsità di materia prima che ha fatto lievitare i prezzi riducendo il margine di profitto. La situazione per queste società è ulteriormente peggiorata nel 2021 con una brusca caduta della domanda, la quale sta portando ad una graduale diminuzione dei prezzi e quindi degli asset reali in capo a queste società.

Quello che invece è rimasto in forte crescita è l’ammontare del debito e della spesa per gli interessi. Chiunque ha avuto modo di studiare il funzionamento della leva finanziaria nelle società conosce i rischi del leverage in particolare se associati alla riduzione del ROI.


Fig.2: debito ed equity delle società

I

grafici mostrano bene il debito e l’equity dei principali REIT (player immobiliari) Cinesi e da ciò si evince che tutte o quasi hanno un forte indebitamento ed alcune hanno persino più debito di Evergrande (l’ultima nel grafico) di conseguenza viene logico pensare che il caso possa ripetersi

Per i motivi suddetti fino ad oggi il sistema era in perfetto equilibrio ma potrebbe crearsi un effetto domino e gli i cui impatti potrebbero sfuggire di mano in fretta perché, come mostra il grafico seguente, non solo Evergrande ha difficoltà nel coprire il debito di breve termine.


Fig: andamento del debito

Nella maggioranza dei casi il cash flow delle aziende non è sufficiente per coprire i debiti di breve, con un debito in forte aumento ogni 3 mesi e un decremento dei margini.

Inoltre, guardando i dati su sull’occupazione degli immobili (tasso degli immobili sfitti), unitamente all’indebitamento del settore immobiliare e al prezzo insostenibile degli affitti rispetto ai salari dei cinesi, solleviamo dei dubbi sul reale valore degli asset e non serve dire che se tale valore dovesse essere “tagliato” anche il debito su equity aumenterebbe moltissimo.

Ciò fa si che questi asset siano sempre più rischiosi e che non si stia parlando più di “soli” 305 miliardi di debito di Evergrande ma che a questi si debbano aggiungere i debiti degli altri player.

Dal tasso di occupazione si evince che in Cina ci sono così tanti appartamenti vuoti da ospitare 90 milioni di persone. In pratica una quantità di persone maggiore della popolazione italiana troverebbe spazio nelle case cinesi. Ciò implica che i bilanci potrebbero essere fin troppo positivi rispetto alla realtà poiché essendoci così tanta offerta non compensata da domanda il valore degli immobili potrebbe inferiore a quanto riportato.


Dunque, il mercato immobiliare cinese potrebbe registrare una discesa se non lo scoppio di una vera e propria bolla.

Se pensate che ciò non ci riguardi vi invito a guardare tra i principali creditori e azionisti di queste società, in cui abbiamo una lunga lista di istituzionali Europei e Americani esposti su questo “redditizio mercato, da UBS, HSBC, JP Morgan, Merrill Lynch, Black Rock, Vanguard ecc.

Oppure più semplicemente vi invito a pensare a cosa l'opinione pubblica sostenesse quando una "semplice febbre" ha colpito Wuhan a fine 2019.


Secondo gli analisti di UBS non siamo di fronte ad un 2008 perché non c’è rischio sistemico e i creditori arriveranno ad un accordo.

Ottimista anche Gita Gopinath, capo economista del Fondo monetario internazionale il quale afferma “la Cina ha gli strumenti e lo spazio politico per impedire che questa si trasformi in una crisi sistemica. (così come aveva i mezzi per delimitare il covid potrebbe pensare qualcuno)

Infine troviamo Moody’s, che afferma “Le scommesse sul fatto che i prezzi degli immobili sarebbero aumentati alla fine hanno costretto molte famiglie cinesi a contrarre mutui per permettersi le case. Negli ultimi anni, il governo ha cercato di raffreddare il mercato con misure come restrizioni sul livello di debito che gli sviluppatori possono adottare.”


Noi non ci lanciamo né in previsioni catastrofiche né vi consigliamo di comprare questi asset con tutti i vostri soldi ma ci limitiamo a condividervi quelli che sono i dati e la loro analisi quanto più dettagliata possibile. Anche noi crediamo di non essere fronte ad un nuovo 2008 ma forse abbiamo davanti un nuovo 2007 ossia bolla immobiliare americana e vogliamo mettervi in guardia!

Il nostro parere è di attendere nuovi sviluppi prima di prendere qualsiasi decisione, tendendo in considerazione che spesso non è semplice ottenere informazioni concrete su ciò che accade in Cina a causa della reticenza del Governo.


37 views0 comments

Comentarios


bottom of page